关于闲置定向安置经济适用住房转成共有产权住房的指导意见

（征求意见稿）

各区人民政府，市政府各委、办、局：

为加快盘活闲置保障性住房，进一步完善我市住房保障体系，经市人民政府同意，现就闲置定向安置经济适用住房转成共有产权住房提出以下意见：

一、总体要求

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届历次全会精神，坚持以人民为中心，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，将盘活闲置保障性住房与完善住房保障体系相结合，加快解决中等偏下收入住房困难家庭的住房刚需问题。

二、基本原则

坚持一个属性、两个聚焦。各区应坚持共有产权住房保障属性不变，聚焦本市户籍中等偏下收入住房困难家庭和非津户籍常住人口中在本市创业、稳定就业的人员，根据住房困难群体住房消费能力，有序组织推进。

坚持产权清晰、规范运营。明确政府和个人产权比例，规范产权登记。建立健全管理机制，确保各类信息公开。

三、房源确定

共有产权住房是我市住房保障体系的重要组成部分。各区在满足本区棚户区改造定向安置的基础上，确定无其他使用计划的定向安置经济适用住房房源，可以转为共有产权住房，面向符合规定条件的对象供应，实行政府与购房人按份共有产权，并限定使用和处分权利。

四、规范分配管理

（一）准入标准。同时符合下列标准的本市户籍居民家庭，可以申请购买共有产权住房：

1、家庭成员为申请人、配偶及其未婚子女，且具有民事行为能力。

2、家庭成员具有本市居民户口（含家庭户和因就业在本市落户的单位集体户、人才集体户，但不包括因上学、服兵役在津落户的集体户口）。

3、家庭人均住房建筑面积低于12平方米（含12平方米）或人均住房使用面积低于9平方米（含9平方米）。

4、3人及以上家庭人均年收入低于7.11万元（含7.11万元）、人均财产低于13万元（含13万元）；2人及以下家庭人均年收入低于10.67万元（含10.67万元）、人均财产低于16万元（含16万元）。其中，财产状况包括注册在本市、本人名下的机动车辆。申请人的收入状况以申请年份的上一自然年收入计算。

5、家庭成员在提出申请前3年内未发生过住房出售行为和赠与行为，但家庭成员之间住房赠与行为除外。

同时符合上述标准，在本市无住房的单身人士（包括未婚、丧偶、或者离婚满3年的人士），男性年满25周岁或女性年满23周岁但不超过70周岁的，可以单独申请购买共有产权住房。

申请人的年龄、婚姻状况等年限以申请时间为截至时点前溯计算。

已享受本市住房保障政策的申请人，经审核确认符合条件的，次月起停止发放住房租赁补贴；自购房合同约定的入住时间起90天内腾退公共租赁住房；已申购配售型保障性住房的申请家庭，不能再申请购买共有产权住房。

签订购房合同后，共有产权住房销售管理服务系统同步将申请人信息推送给公共租赁住房项目经营管理单位，经营管理单位负责腾退工作。申请人拒不执行的，有关不良记录纳入住房保障管理系统和信用信息共享平台。

同时符合下列条件的非本市户籍家庭，可申请本市共有产权住房：

1、在本市无住房，且在提出申请前3年内在本市无住房出售或赠与行为。

2、在本市连续缴纳社会保险或者个人所得税满2年。缴纳社会保险或个人所得税等年限以申请时间为截至时点前溯计算。

3、3人及以上家庭人均年收入低于7.11万元（含7.11万元）、人均财产低于13万元（含13万元）；2人及以下家庭均年收入低于10.67万元（含10.67万元）、人均财产低于16万元（含16万元）。其中，财产状况包括注册在本市、本人名下的机动车辆。申请人的收入状况以申请年份的上一自然年收入计算。

（二）申请审核流程。共有产权住房申购工作具体按照以下程序进行：

1.网上公告。开发建设单位取得销售许可后，在市住房城乡建设委、项目所属区人民政府官方网站发布项目公告和《共有产权住房申请告知书》（附件1）。

2.申请流程。符合条件的家庭，可到项目所属区住建委申请，填写《共有产权住房申请审核表》（附件2）《家庭收入财产核查单》（附件3）《申请住房保障委托书》（附件4）和《共有产权住房申请承诺书》（附件5），如实申报家庭人口、户籍、婚姻、住房、收入、财产、社保、个税等情况，并按照规定的条件，准备相关证明材料。

3.组织审核。区政府负责组织区住建、公安、税务、人力社保、民政、不动产登记等部门依各自职责在受理后10个工作日内，对申请家庭的购房资格进行审核，并在官方网站予以公示，公示时间为5个工作日。

经审核通过、公示无异议的家庭，可取得区住建委开具的《共有产权住房购买资格证明》（附件6），有效期为1年，凭该证明只能购买一套共有产权住房。申请人在证明有效期内未购房的，有效期满后可重新提出申请。

符合有关年龄限制条件且持有住房保障租赁补贴或公共租赁住房相关资格证明的申请人，可直接获得共有产权住房购买资格证明，不再进行审核。对于不符合条件的，需注明原因。申请家庭可登录市住房城乡建设委、项目所属区人民政府官方网站查询资格审核结果。

4.摇号配售。区政府指导监督相关企业对符合条件的申请家庭进行销售。对于申购需求较大的项目，进行公开摇号，确定选房顺序。在选房日期前5个工作日，在销售现场和区政府官方网站发布选房公告，明确选房时间、地点、批次安排等。

（三）销售管理。定向安置房转成共有产权住房项目保持项目原有立项、规划、土地手续不变。相关企业在销售共有产权住房前，参照本市商品房销售许可证核准及相关工作程序，申请办理销售许可手续。申请时应当具备下列条件：

1.法人资格和相应的房地产开发资质等级；

2.取得合法的国有土地使用权或房屋不动产权证；

3.经批准的建设投资计划或者企业固定资产投资项目备案通知书、建设工程规划和施工许可；

4.有已经备案的物业管理方案或者签订的前期物业管理合同；

5.首层室内地坪工程质量验收证明或竣工验收合格材料；

6.施工进度和竣工交付日期；

7.共有产权住房销售方案；

8.区住建、财政部门批准的项目销售价格文件（附件7）；

9.其他需提交的相关材料。

销售许可证证载用途为“共有产权住房”。

相关企业销售共有产权住房，应通过相关网上业务系统与购房人签订《共有产权住房买卖合同》（附件8），合同中应明确项目名称、坐落地址、建筑面积、户型、房价款、产权份额、不动产登记、供后管理等内容。

（四）产权份额。共有产权住房实行政府与购房人按固定份额共有产权。购房人产权份额为70%，政府产权份额为30%，由市、区所属国有企业代持，产权比例应在合同中予以约定。

（五）价格管理。新建住房项目销售均价综合考虑同地段、同类型商品住房价格等因素并予以合理折让。计算公式为：新建住房项目销售均价=周边房价×90%×70%。

存量住房项目销售均价综合考虑同地段、同类型商品住房价格和同时期存量住房交易价格（存量住房权重应高于新建住房权重）等因素。计算公式为：存量住房项目销售均价=周边房价×70%。

周边房价由代持企业委托房地产估价机构进行评估。销售均价由所属区住建委会同区财政局审核确定，并向社会公布。

单套销售价格根据楼层、朝向、位置上下浮定，浮动幅度不得超过10%。单套销售价格和项目销售均价分别计算的总额应相等。

（六）规范产权登记。共有产权住房经审核准予登记的，区不动产登记机构应当在预告登记证明和不动产权证的记事栏上记载不动产权利人、产权份额，并注记“共有产权住房”。购房人按照所购产权份额基数缴纳契税。

五、规范供后管理

（七）规范住房使用。购房人享受与购买商品住房居民同等的公共服务待遇。购房人应按本市有关规定和《供后房屋使用管理协议》（附件9），全额缴纳住宅专项维修基金和物业管理服务费用，并享受住宅专项维修基金和物业管理服务的相应权利。购房人应按本市有关规定和《供后房屋使用管理协议》使用共有产权住房，不得擅自改变用途、改变房屋结构，影响房屋使用功能和质量安全。

购房人不缴纳政府产权部分的租金。已购共有产权住房用于出租的，购房人和代持企业按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分，具体应在购房合同中约定。政府产权份额部分租金收益，对应地块属于市级土地收益的，应缴入市级国库；对应地块属于区级土地收益的，应缴入区级国库。

（八）规范产权转让。购房人已缴纳契税满5年的，可以向代持企业提出一次性增购政府产权份额的申请，取得完全产权后可以上市转让。购房人增购或上市转让后，不得再次购买共有产权住房。

购房人购买政府产权份额的，应当按照购房合同约定向市、区政府补缴相应价款。补缴价款包括政府土地收益等。

补缴价款的计算公式为：补缴价款=同地段、同类型住房的市场交易价格×住房建筑面积×政府产权份额。

同地段、同类型住房的市场交易价格由所属区住建委会同区财政局组织评估。其中对应地块属于市级土地收益的，应报市住房城乡建设委、市财政局备案，市住房城乡建设委可根据工作需要组织复核。

价款缴清后，代持企业应当出具书面证明；可由购房人持该书面证明到区不动产登记机构，按照不动产登记的有关规定单方办理不动产转移登记，土地使用权取得方式由“划拨”调整为“出让”。

缴纳契税满5年政府产权发生转让的，政府产权份额所得资金，对应地块属于市级土地收益的，应缴入市级国库；对应地块属于区级土地收益的，应缴入区级国库。

（九）回购。共有产权住房购房人缴纳契税未满5年的，不允许转让房屋产权份额，因特殊原因（继承、遗赠、离婚析产、因人民法院、仲裁机构生效的法律文书等须发生房屋所有权转移的）确需转让的，经项目所属区住建委同意后，可向代持企业申请回购。

回购价格为原销售价格加上按照中国人民银行同期存款基准利率计算的利息，如届时市场价格低于上述价格的，以市场价格回购。回购价格由代持企业拟订后报所属区住建委会同区财政局审定，回购资金由代持企业自筹解决。回购的房屋继续作为共有产权住房使用。

（十）规范产权抵押。共有产权住房购房人可依法将持有的产权份额用于抵押，无需征得代持企业同意。不动产登记机构应依照不动产登记有关规定依法办理不动产抵押权登记。

购房人不按合同约定偿还贷款本息的，商业银行、公积金管理中心可依法行使抵押权，变卖相应产权份额所得价款优先偿付个人住房贷款。

（十一）优惠政策。购房人可申请住房公积金、商业银行资金等购房贷款，首付款按照购房人应支付的购房款总额的一定比例确定。购房人可按照国家规定，享受税收优惠政策。 

六、加强组织保障

（十二）加强组织领导。市住房城乡建设委牵头会同市级有关单位加强指导，共同推动共有产权住房工作稳妥有序开展。各区要切实承担起主体责任，建立统筹协调工作机制，明确责任分工，组织制定实施方案，确定房源及发布时间，组织好申请受理、审核、档案和供后管理工作。实施方案要报市住房城乡建设委备案，并向社会公布。

（十三）加强监督管理。各区要加强对共有产权住房申购、使用、转让等工作的监督管理，建立共有产权住房购房人信用记录，对共有产权住房购房人违规申购、使用、转让共有产权住房的，要依法追究相应的法律责任，将违规信息纳入住房保障管理系统，并将相关信用记录推送至市信用信息共享平台。

（十四）加强宣传引导。各区要采取多种形式，加强政策宣传，引导合理预期，为推进闲置定向安置经济适用住房转成共有产权住房工作营造良好氛围。

七、其他

闲置的示范小城镇安置房和定向销售经济适用住房可参照本意见转化为共有产权住房。涉农区应优先为符合条件的乡村教师供应共有产权住房。

本文件自2022年  月  日起施行，有效期5年。

附件：1.《共有产权住房申请告知书》

      2.《共有产权住房申请审核表》

      3.《家庭收入财产核查单》

      4.《申请住房保障委托书》

      5.《共有产权住房申请承诺书》

      6.《共有产权住房购买资格证明》

      7.《项目销售价格文件》

      8.《共有产权住房买卖合同（示范文本）》

      9.《供后房屋使用管理协议（示范文本）》

天津市住房和城乡建设委员会

天津市发展和改革委员会

天津市教育委员会

天津市财政局

天津市民政局

天津市公安局

天津市市场监督管理委员会

天津市人力资源和社会保障局

天津市规划和自然资源局

中国人民银行天津分行

国家税务总局天津市税务局

中国银行保险监督管理委员会天津监管局

2022年  月  日