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【进行中】关于对《市住房城乡建设委等七部门关于印发推进天津市轨道交通场站及周边土地综合开发利用实施意见(征求意见稿)》社会征求意见公告

公告

为高效推进天津市轨道交通场站及周边土地综合开发利用工作,构建完善“立体复合、功能混合、环境融合”的综合性城市功能区域,我委对轨道交通场站及周边土地综合开发利用实施意见进行了修订,拟定了《关于推进天津市轨道交通场站及周边土地综合开发利用实施意见(征求意见稿)》,现向社会征求意见。

以上事项公示7个工作日(2022年11月4日至11月14日)。公开征求意见期间,任何个人和单位均可通过电子来信的方式(邮箱:szjwzdxmbgs@tj.gov.cn),向我委反馈对文件的修改意见。

草案正文

关于推进天津市轨道交通场站及周边土地综合开发利用实施意见(征求意见稿)


为深入贯彻《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》、《“十四五”新型城镇化实施方案》、《全国国土规划纲要(2016—2030年)》和《国务院关于城市优先发展公共交通的指导意见》(国发〔2012〕64号)、《国务院办公厅关于保障城市轨道交通安全运行的意见》(国办发〔2018〕13号)、《国务院办公厅关于进一步加强城市轨道交通规划建设管理的意见》(国办发〔2018〕52号)等有关文件精神,认真落实市委、市政府关于加快我市轨道交通建设的部署要求,创新土地节约集约利用方式和轨道交通与城市建设协调发展的思路,进一步完善我市轨道交通投资建设机制,结合我市实际,现就推进我市轨道交通场站及周边土地综合开发利用提出以下实施意见:

一、总体目标

坚持质量第一、效益优先,以供给侧结构性改革为主线,完善政策配套,加快轨道交通场站及周边土地综合开发一体化建设进程,提高城市土地资源集约利用水平,优化城市空间布局,创新轨道交通建设投融资模式,实现轨道交通场站及周边土地综合开发收益对轨道交通建设运营的反哺,推动轨道交通可持续发展。

二、基本原则

(一)公交优先。在保证公共交通功能的前提下,采取公共交通引导城市发展(TOD)的模式,推进轨道交通场站及周边土地综合开发利用,最大化发挥城市轨道交通综合效应。

(二)统筹规划。加强轨道交通场站及周边土地综合开发规划与轨道交通线网规划、建设规划的衔接,提升开发质量,形成“立体复合、功能混合、环境融合”的综合性区域。

(三)同步实施。为确保轨道交通项目建设和运营安全,轨道交通工程与轨道交通场站及周边土地综合开发工程同步设计、同步审批、同步建设,同步推进周边基础设施配套建设,发挥协同效应,降低重建成本,提高资源利用水平。                                                                                                      

(四)收益反哺。积极引导参与轨道交通建设的社会资本方参与轨道交通场站及周边土地综合开发,实现开发收益反哺轨道交通建设和运营。

(五)市区合作。充分发挥市、区两级政府优势,共同推动轨道交通场站及周边土地综合开发工作。

三、开发范围

开发范围包括轨道交通场站综合开发土地和轨道交通场站周边综合开发土地两部分。

(一)轨道交通场站综合开发土地

轨道交通场站综合开发土地是指城市轨道交通项目(包括站点、车辆基地、城市轨道交通设施等)本体工程需要的土地,加上以街坊为单位同时结合土地权属统筹规划利用的周边零星地、边角地和周边可用于综合开发的土地。用地应满足城市轨道交通车辆基地和综合开发所需要的各种功能,同时平衡好车辆基地的综合开发收益,原则上周边应有一定比例的土地可用于综合开发。

(二)轨道交通场站周边综合开发土地

以城市轨道交通沿线各场站为中心、半径800米左右范围内、除轨道交通场站综合开发地块之外的其他可开发土地。综合开发地块具体范围可根据实际地形、现状用地条件、规划道路及用地完整性等实际情况划定。

经确定具备综合开发条件的轨道交通场站周边土地,后续可视轨道交通沿线土地收益任务完成情况及地块实际情况动态调整。

四、开发机制

(一)开发规划

充分发挥规划的先导性作用,促进轨道交通和综合开发协同发展。由轨道交通建设运营主体,依据轨道交通线网规划,结合地区综合开发需求、交通配套等条件,对轨道交通沿线综合开发地块建设规模、功能定位和模式进行预测,组织编制轨道沿线及站点周边土地综合开发规划,市规划资源局及沿线区政府组织审查后,按程序开展轨道交通场段及周边地区规划调整工作。

支持轨道交通场站与土地综合开发项目统一联建。在轨道交通建设规划阶段,由市发展改革委会同市规划资源局、区政府、轨道交通建设运营主体,根据我市经济社会和城市重点功能区发展战略,结合城市轨道交通线路站点布局定位、建设时序,按照城市轨道交通设施建设与沿线综合开发一体规划、联动供应、立体开发、统筹建设的原则,统筹协调城市轨道交通场站建设需同步开展的土地综合开发事项,相关建设实施要求纳入规划建设轨道交通项目,指导场站综合开发项目有序协调实施。

外环线以内的轨道交通站点综合开发项目建筑退线可参照城市更新政策,与周边建筑退让相协调;对因工程实施征收的房屋建筑,鼓励采用新技术、新工艺结合轨道交通功能进行修缮或复建使用,具备条件的可在变更登记后适当增加社区服务功能;用于建设便民服务设施、保障性租赁住房、以及复建、修缮使用的项目,其绿地、停车配建可按不低于原规模控制。

(二)开发方式

鼓励利用轨道交通用地进行地上、地下空间开发,由市规划资源局依照《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城乡规划法》和《天津市城乡规划条例》等法律法规的规定,实施轨道交通立体空间分层规划、分层确权,在土地的地表、地上或者地下分别设立建设用地使用权。

对于实施轨道交通场站及周边土地综合开发利用的项目,符合《划拨用地目录》的,应按划拨方式办理用地手续;不符合《划拨用地目录》的,应按规定采取有偿方式办理用地手续,若拟供应的土地综合开发项目涉及与轨道交通工程结合建设的,可按国家有关规定设置土地供应前置条件。或结合临时供地程序统筹考虑。按照法律规定,不能采取招标、拍卖、挂牌方式的,经市政府同意,可以采取协议出让方式供应土地。

鼓励轨道交通站点周边相邻的1公顷以下零星地、边角地可结合工程建设混合利用,建设为社区服务的配套便民商业设施、保障性租赁住房等,无需修改控制性详细规划,立项后以划拨方式供地。涉及经营性的,采用租赁、招标拍卖挂牌等方式供地。

轨道交通建设运营主体依据轨道交通项目立项实施房屋土地征收及整理,并向市规划资源局提出委托土地出让申请,由市规划资源局按现行规定履行供地程序。

(三)开发程序

为提高开发效率,保障轨道交通主体工程建设和运营在安全、技术等方面的衔接,轨道交通站点及车辆基地用地(均包括地下空间,下同)综合开发由轨道交通建设运营主体作为开发主体,结合城市轨道交通建设时序,同步开展规划策划、设计及建设工作。相关审批事项按照天津市工程建设项目审批制度改革的有关实施方案确定的审批流程执行。

轨道交通场站用地涉及综合开发,且综合开发项目需要先行建设的,由轨道交通建设运营主体编制综合开发预留工程实施方案,经市发展改革委、市规划资源局、市住建委、市财政局等部门联合审查认定后,由市规划和自然资源局将先行建设部分纳入开发地块的规划条件和出让条件。轨道交通项目需同步实施综合开发预留工程的,根据联合审查认定意见,办理项目审批、核准或备案。待预留工程归属主体明确后,可依据备案及相关意见办理确权登记。

(四)成本管理

1.对于实施综合开发的轨道交通站点土地,按照以下原则进行分摊。对城市轨道交通建设运营所需功能的投资,由相关城市轨道交通建设运营主体承担;对综合开发增加功能的投资,由土地受让方承担;对功能共用部分的投资,按比例由相关城市轨道交通建设运营主体和土地受让方分摊,具体以市发展改革委批复的项目可行性研究报告为准,作为核准城市轨道交通建设投资的依据。

2.利用轨道交通项目(包含站点、车辆基地、配套设施等)实施征收形成的零星地、边角地进行综合开发的项目,其房屋土地征收成本先行纳入轨道交通项目概算,待地块出让后返还轨道交通建设运营主体的成本,视同财政资金可安排用于轨道交通项目建设。

3.根据轨道交通场站综合开发规划、轨道交通建设规划,同步实施综合开发预留工程纳入轨道交通项目一并建设,因综合开发增加的规划设计、工程建设等相关费用,在轨道交通项目中予以暂估暂列、待预留工程归属主体明确后纳入场站综合开发项目建设成本。综合开发项目预留工程建设资金,也可由实施主体通过市场化方式筹集解决。

4.个别特殊的建设成本分摊,以市发展改革委批复的项目可行性研究报告为准。

(五)开发收益

轨道交通场站及周边土地综合开发储备地块的土地出让收益等财政资金用于反哺轨道交通建设和运营。

由社会开发企业或相关城市轨道交通建设运营主体获得轨道交通场站及周边土地综合开发储备地块土地使用权的,开发收益根据相关合同约定,反哺轨道交通建设和运营。

已建设完成的轨道交通项目的场站及周边土地的综合开发利用收益,可盘活统筹用于新建轨道交通项目。

五、保障措施

各相关职能部门要按照本市《关于简化优化轨道交通项目联合审批流程的实施方案》,在轨道交通场站及周边土地综合开发利用过程中,落实联合审批流程,强化“一口进件、阶段受理、牵头负责、并联审批、一口出件”的并联办理机制,制定本部门实施细则,提前辅导,主动服务,确保联合审批效率有效提高。

1.市(区)发展改革部门、政务服务部门按照权限负责审批(核准、备案)轨道交通场站综合开发预留工程。

2.市(区)规划资源审批部门负责统筹轨道交通场站及周边土地综合开发规划方案,拟订轨道交通场站及周边土地综合开发用地的供地方案,办理综合开发项目规划、土地手续。

3.市(区)住房城乡建设部门负责组织协调推动轨道交通场站及周边土地综合开发项目,并同步推进周边基础设施配套建设。

4.市、区财政部门负责按照城市轨道交通项目建设资金筹措方案筹集资金。

5.市国资部门负责监督市政府出资的城市轨道交通建设运营主体综合开发收益,用于轨道交通建设和运营。

6.市、区两级其他主管部门负责与轨道交通工程同步办理轨道交通场站及周边土地综合开发项目相关手续。

本实施意见发布前已进行建设的轨道交通项目,其涉及轨道交通场站及周边土地综合开发的工程项目及津城轨道交通场站综合开发近期建设规划内项目参照本实施意见执行。

本实施意见自2023年1月31日起施行,有效期3年。

背景介绍

高效推进轨道交通场站及周边土地综合开发利用工作是我市打造TOD都市重要一环,自2019年《关于推进天津市轨道交通场站及周边土地综合开发利用实施意见(试行)》实施以来,已取得阶段性成果,在助推城市功能结构和产业布局优化,提升综合效益,促进轨道交通与城市高品质融合,高效能协同,高质量发展起到重要作用。

轨道交通场站及周边土地综合开发利用政策历经近些年积极探索,已积累部分先进经验,为进一步优化审批程序、方便企业手续办理,我委对《关于推进天津市轨道交通场站及周边土地综合开发利用实施意见(试行)》进行了修订,形成了《关于推进天津市轨道交通场站及周边土地综合开发利用实施意见(征求意见稿)》。

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