第一章 总 则

第一条 【目的及依据】

为了践行人民城市理念，推进城市更新，改善人居环境，提升城市安全韧性，促进城市高质量发展，全面建设社会主义现代化大都市，根据有关法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条 【适用范围及更新内容】

本市行政区域内的城市更新活动及其监督管理，适用本条例。

本条例所称城市更新，是指在城镇开发边界内开展持续改善城市空间形态和功能的活动，具体包括：

（一）对城镇危旧房屋、非成套房屋、老旧房屋等住房开展更新，提升房屋安全和宜居水平；

（二）对城镇老旧小区开展更新，建设完整社区，提升公共服务设施配套水平；

（三）对老旧街区、老旧厂区、城中村开展更新，提升业态功能品质；

（四）对闲置商业办公等存量房屋和低效存量用地开展更新，完善城市功能；

（五）对老旧市政基础设施等开展更新，提高安全韧性保障能力；

（六）对城市环境和城市生态系统开展更新，提升城市生态环境水平；

（七）对城市文化遗产资源开展更新，保护传承城市历史文化；

（八）市人民政府确定的其他城市更新活动。

第三条 【基本原则】

本市城市更新工作坚持党的领导，坚持以人民为中心，遵循规划引领、有序推进，政府统筹、市场运作，文化传承、绿色发展，多元参与、共建共享的原则。

第四条 【工作要求】

开展城市更新活动，遵循以下基本要求：

（一）推动科技创新、产业焕新，推进盘活存量、做优增量、提升质量；

（二）坚持问题导向、目标导向、结果导向，完善城市体检和城市更新衔接工作机制；

（三）科学谋划、统筹实施，以保留利用提升为主，实行“留改拆”并举；

（四）推广先进建筑技术、材料以及设备，推动数字技术创新与集成应用，提升智慧城市建设、管理水平。

第五条 【政府职责】

市人民政府应当加强对本市城市更新工作的领导，将城市更新工作纳入国民经济和社会发展规划，建立健全城市更新协调推进机制，统筹推动全市城市更新工作，研究、审议相关重大事项，将城市更新相关工作经费纳入市区两级财政预算。

区人民政府应当加强对本行政区域内城市更新工作的领导，组织推进城市更新的实施，并加强监督管理。

街道办事处、乡镇人民政府按照职责配合做好城市更新相关工作。

第六条 【部门职责】

市住房城乡建设部门负责全市城市更新工作的综合协调、指导监督，组织编制城市更新专项规划，组织有关部门按照职责推动相关城市更新工作。

市规划资源部门负责研究制定城市更新有关规划、土地支持政策，将城市更新要求融入国土空间规划体系，协同落实城市更新专项规划。

市发展改革部门负责低效闲置资源盘活、产业发展评估等。

市城市管理部门负责供热、燃气、道路等市政基础设施改造提升，实施公园、绿地和老旧街区市容整治提升，推进新型城市基础设施建设，实施城市地下管网基础数据采集设施建设及更新。

市水务部门负责实施供水、排水等地下管线管网建设，加强城市内涝治理、蓄排水、污水治理等相关设施建设及更新改造。

市工业和信息化部门负责加强工业遗产保护，盘活利用闲置低效厂区、厂房和设施。

市财政、生态环境、交通运输、商务、文化和旅游、民政、卫生健康、网信、消防救援等部门，按照职责分工做好城市更新相关工作。

第七条 【城市体检与更新信息系统】

本市建立全市统一的城市体检与更新信息系统，利用信息化、数字化、智能化等新技术，为一体化推进城市体检和城市更新工作提供服务保障。

第八条 【相关权利人权利和义务】

不动产所有权人、合法建造或者依法取得不动产但尚未办理不动产登记的单位和个人、承担城市公共空间和设施建设管理责任的单位等（以下统称相关权利人），依法开展城市更新活动，享有更新权利，承担更新义务。

不动产使用权人应当配合城市更新相关工作，可以对其使用的不动产提出相关更新意见和建议。

直管公房经营管理单位按照本市公房管理有关规定在城市更新中承担相应责任。

第九条 【市场运作】

本市鼓励社会资本参与城市更新活动、投资建设运营城市更新项目，畅通参与渠道，依法保障其合法权益。

第十条 【公众参与】

本市充分调动人民群众参与城市更新积极性，依法保障公众在城市更新活动中的知情权、参与权、表达权和监督权。

建立健全城市更新专家参与制度，为城市更新有关活动提供专业论证和决策咨询。

第十一条 【宣传引导】

市和区人民政府加强城市更新宣传引导工作，主动回应社会关切，鼓励在住宅区、公共交通枢纽等场所宣传城市更新政策和典型案例，营造良好舆论氛围。

第二章 城市体检

第十二条 【全周期管理机制】

本市建立健全系统性、整体性和协调性的体检发现问题、更新解决问题、评估实施效果、推动巩固提升的全周期管理机制。

第十三条 【城市体检工作要求】

城市体检从生态宜居、历史文化保护传承、产城融合、安全韧性、智慧高效等方面重点查找城市业态、功能、品质提升方面存在的问题。开展城市体检的具体要求由市住房城乡建设部门制定。

第十四条 【城市体检分级实施】

本市城市体检应当按照市级、区级、街道（乡镇）级分别进行。

市级体检在各行业体检的基础上，重点对城市建设管理情况进行整体分析评估。

区级体检重点对城市路网、老旧管网、绿色建筑、低效用地、闲置楼宇、老旧厂房利用改造情况等进行分析评估。

街道（乡镇）体检通过重点对房屋老旧失修以及小区管网老化，养老、托育、医疗、绿化、停车、充电等设施建设不足问题进行分析评估。

第十五条 【城市体检专业服务】

城市体检应当与房屋建筑和市政基础设施调查、城市危旧房摸底调查和专业部门统计数据等相结合，涉及房屋结构安全、电梯安全、消防安全、燃气安全等专业性体检的，应当由专业单位出具调查鉴定意见。

第十六条 【城市体检评估报告审定】

市、区人民政府确定的部门应当组织编制年度城市体检评估报告，报本级人民政府审定。

第十七条 【城市体检评估结果应用】

城市体检评估结果是编制城市更新专项规划、片区更新策划方案和项目实施方案的重要依据。根据城市体检评估结果，按照轻重缓急原则，制定城市更新年度实施计划。

第三章 城市更新规划

第十八条 【规划实施体系】

本市建立完善城市更新专项规划、城市更新片区策划、城市更新项目实施方案的规划实施体系，增强规划实施支撑作用。

第十九条 【规划编制要求】

编制城市更新规划应当重点把握以下要求：

（一）以推进京津冀协同发展为战略牵引，立足“一基地三区”功能定位，着力调整空间布局，增强载体功能，优化产业结构。

（二）以科技创新和产业焕新为重要途径，聚焦发展新质生产力善作善成，加强科创园区建设，推动制造业高端化、智能化、绿色化发展。

（三）聚焦保障居民安居乐业为头等大事，补齐供给短板，逐步实现基本公共服务均等化。进一步改善人居环境，提升居住质量。

（四）聚焦生态城市建设目标，优化生产、生活、生态空间布局，加强生态环境保护治理和蓝绿系统建设。

（五）聚焦统筹发展和安全，增强建筑防灾性能，提升城市生命线工程保障能力，优化防灾减灾救灾设施区域布局。

（六）聚焦历史文化利用保护传承，坚持以文化人、以文惠民、以文润城、以文兴业，加强历史文化资源发掘、保护传承和活化利用彰显城市文化特色和现代化新风貌。

第二十条 【专项规划前期研究】

编制城市更新专项规划应当加强前期研究，围绕城市功能定位，结合城市体检评估结果，对重要问题开展专题论证，为编制规划提供科学依据。

城市更新专项规划编制过程中应当充分听取专家、社会公众意见，及时将意见的研究处理情况向公众反馈。

第二十一条 【专项规划内容】

编制城市更新专项规划应当依据国民经济和社会发展规划、国土空间总体规划，统筹兼顾人口与经济社会发展、生态环境、资源条件、城市历史文化，正确把握现状特点，妥善处理近期建设和远景发展的关系。

城市更新专项规划包括以下主要内容：

（一）根据城市体检评估结果，分析发展形势，明确规划基础条件；

（二）明确规划总体要求，提出规划的指导思想、基本原则，明确规划范围和规划期限；

（三）明确规划的任务目标、阶段目标，制定规划指标体系；

（四）明确各专业领域城市更新任务、布局等内容；

（五）划定更新片区范围，明确各片区的更新目标、重点任务等内容；

（六）加强城市文化遗产保护，做好历史文化街区城市空间布局；

（七）加强重要区域城市设计，强化对城市更新项目实施的引导作用，明确房屋、小区、社区、城区、城市等不同尺度的设计管理要求；

（八）明确规划实施的保障措施等内容。

第二十二条 【专项规划审批】

市住房城乡建设部门会同市发展改革、规划资源、城市管理、交通运输、水务等有关部门组织编制本市城市更新专项规划，报市人民政府审批后向社会公开。

各区人民政府应当组织编制区级城市更新专项规划，并向社会公开。

第二十三条 【策划方案具体要求】

城市更新片区策划方案应当结合片区的实际情况，策划存量房屋和存量低效用地盘活，老旧房屋、老旧小区改造，老旧街区改造和完整社区建设，市政基础设施改造、生态环境治理、历史文化保护传承等具体城市更新项目，明确规划协调、土地供应、运营管理、资金平衡等。编制城市更新片区策划方案的具体要求由市住房城乡建设部门制定。

资金平衡方案应当包括投资估算、资金筹措、收益预测等内容，实现项目自身平衡、片区统筹平衡、区域综合平衡，不得新增地方政府隐性债务。

第二十四条 【控规协调】

城市更新片区策划方案应当与控制性详细规划相协调，涉及国土空间规划调整的，应当同步按程序依法办理。

第二十五条 【策划方案审批】

区人民政府确定的部门根据城市更新专项规划，组织编制本行政区域内城市更新片区策划方案，经区人民政府和市有关部门审查后，由区人民政府批准。

第二十六条 【规划修改】

城市更新专项规划、城市更新片区策划方案一经批准不得随意修改。因经济和社会发展需要确需修改的，应当履行原批准程序。

第二十七条 【规划政策支持】

为保障居民基本生活需求、补齐城市短板而实施的市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施项目以及老旧住宅成套化改造等项目，在对周边不产生负面影响的前提下，其新增建筑规模可以不受规划容积率指标的制约。

为满足安全、环保、无障碍标准等要求，对于增设必要的楼梯、电梯、公共走廊、无障碍设施、风道、外墙保温等附属设施以及景观休息设施、地下停车设施等情形，其新增建筑量可以不计入规划容积率。

对保留历史风貌建筑、无偿移交政府的公共服务设施较多的项目，其建筑面积可以按贡献的相应建筑面积补足。

第二十八条 【土地政策支持】

支持零散用地整合开发，对面积小于五亩的边角地、夹心地，允许合并开发，用于建设停车场、绿地、公共空间，建设基础设施和公共服务设施等公益性项目，并纳入控制性详细规划管理。

鼓励在符合规范要求的情况下，充分开发利用地下空间，加强地上地下空间的统筹建设和复合利用。

第二十九条 【城市更新项目库】

市住房城乡建设部门建立城市更新项目库，经区人民政府批准的城市更新项目应当纳入城市更新项目库，并实行动态管理。

第三十条 【年度实施计划】

市住房城乡建设部门组织市有关部门和区人民政府编制本市城市更新年度实施计划。

有关部门和区人民政府应当加强对项目投资、实施进度的监督管理。对项目实施未能达到预期进度的，区人民政府应当提出整改要求，督促实施主体做好整改落实。

第三十一条 【自主更新】

相关权利人以及直管公房经营管理单位，在符合规划性质的前提下，可以依法或按有关规定自主实施更新。

鼓励国有土地使用权人按程序自行或者以转让、入股、联营等方式更新改造低效用地。

第四章 城市更新实施

第三十二条 【项目实施总体要求】

区人民政府应当建立健全各类主体参与实施城市更新项目的工作机制，根据当地经济社会发展水平，尊重群众意愿，有计划、分步骤地推动实施城市更新。

第三十三条 【实施主体确定】

城市更新项目由区人民政府依法采取招标等方式确定实施主体。

相关权利人自主实施的更新项目，由其自主确定实施主体。

涉及公共利益的老旧小区、老旧房屋改造和涉及公共安全的城市更新项目，由区人民政府依法确定实施主体。

第三十四条 【实施主体责任】

城市更新项目实施主体应当依据城市更新片区策划方案、城市体检评估结果等，编制城市更新项目实施方案，并按照规划、土地、建设、运营等有关规定，依法组织项目实施。

第三十五条 【实施方案内容】

城市更新项目实施方案应当包括更新范围、更新目标、更新内容、资金安排和项目经济效益、社会效益、生态效益等分析，并明确土地和房屋产权取得方式、存量资源盘活措施、设计方案、建设计划。

城市更新项目实施存量房屋和存量低效用地盘活、老旧房屋和老旧小区改造、老旧街区改造和完整社区建设、市政基础设施改造、生态环境治理、历史文化保护传承等有关具体要求可以由市住房城乡建设、城市管理、水务、生态环境、文化和旅游等有关部门依据各自职责制定。

第三十六条 【实施方案审定】

城市更新项目实施方案由区住房建设部门组织听取项目所在地街道办事处、乡镇人民政府以及有关单位和居民意见，会同有关部门联合审查，指导实施主体修改完善后，经区人民政府审定后实施。

第三十七条 【直管公产房屋管理】

城市更新项目涉及直管公产房屋的，按本市有关规定经直管公产房屋经营管理单位同意后，实施主体可以通过回购承租权、房屋置换等安置补偿方式，对直管公产房屋承租人进行搬迁。

第三十八条 【搬迁安置和征收】

城市更新项目需要对房屋所有权人或者公有房屋承租人进行搬迁的，实施主体应当与房屋所有权人或者公有房屋承租人充分协商，制定搬迁安置补偿方案并签订协议。

相关权利人搬迁安置协议签约比例达到百分之八十以上的，实施主体与未签约相关权利人可以向区人民政府申请调解。调解不成且项目实施涉及法律、行政法规规定的公共利益，确需征收房屋的，区人民政府可以依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关法律法规规定对未签约的房屋实施房屋征收。

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的区人民政府依法申请人民法院强制执行。

第三十九条 【规划用地管理】

城市更新中利用闲置用房等存量房屋建设公共服务设施以及运营国家支持发展产业的，在不改变用地主体和规划条件的前提下，可以按照国家规定在一定过渡期内暂不办理变更用地主体和土地使用性质的手续。过渡期满涉及转让的，可以按照新用途、新权利类型、市场价格法采取协议方式办理相关用地手续。

产业园区整体盘活应当与周边区域统筹谋划，补齐住房、餐饮、商务等配套设施短板，产业园区内新型产业用地的行政办公及生活服务设施的建筑规模占地上总建筑规模比例可以提高至百分之三十，其中用于商业、餐饮、宿舍等生活服务设施建筑规模比例不超过百分之十五，用地性质仍按主导用地性质管理。

城市更新因历史风貌保护需要，建筑容积率受到限制的，可以按照规划实行异地补偿。

第四十条 【质量安全监管】

实施主体对城市更新项目质量和安全管理负责。涉及既有建筑结构改造或者改变建筑设计用途的，应当按照有关规定开展质量安全检测，采取有效措施提升整体抗震、消防等性能。

第四十一条 【特殊消防管理】

城市更新既有建筑改造应当确保消防安全，符合法律法规和有关消防技术标准要求。确实无法执行现行消防技术标准的，按照尊重历史、因地制宜的原则，应当不低于原建造时的标准；或者采用消防性能化方法进行设计，符合开展特殊消防设计情形的，应当按照有关规定开展特殊消防设计专家评审。

第四十二条 【竣工验收移交】

城市更新项目实施主体应当在项目建设完成后组织竣工验收。对于基础设施和公共服务设施等，有关部门和单位应当按照有关规定做好移交接收工作。

第四十三条 【权属登记】

城市更新形成的不动产，兼容多种功能的，可以按照不同宗地范围、不同建筑区域或者楼层进行分割审批、分区分层设权，对应办理不动产登记。推进建设用地使用权在土地的地表、地上或者地下分别设立。

第四十四条 【改造后小区管理】

老旧小区更新改造完成后，应当按照国家和本市规定加强物业服务管理，完善改造后老旧小区长效管理机制。

第四十五条 【后期运营】

区人民政府及有关部门应当加强对城市更新项目产业招商、后期运营的指导和服务。

第四十六条 【后评估】

区人民政府负责组织开展城市更新项目实施情况后评估，并强化后评估结果应用。

第五章 保障政策和监督管理

第四十七条 【部门支持】

市和区人民政府有关部门应当按照职责，建立健全城市更新政策措施和标准规范，保障城市更新有序实施。

鼓励支持有关行业协会、企业参与制定地方标准和技术规范。

第四十八条 【技术服务】

鼓励具有相应能力的社会机构参与城市更新专项规划编制、城市体检、房屋体检等工作，为城市更新工作提供专业技术服务。

第四十九条 【人才支持】

市住房城乡建设部门推动规划师、建筑师、工程师等专业技术人员进驻社区参与城市更新，在城市体检、城市更新项目策划和实施过程中，为街道、社区、居民提供技术咨询服务。

第五十条 【多元资金投入】

市和区人民政府应当加大财政投入，推进相关资金整合和统筹使用，在债务风险可控前提下，通过发行地方政府专项债券对符合条件的城市更新项目予以支持。

完善市场化投融资模式，鼓励各类金融机构在依法合规、风险可控、商业可持续的前提下积极参与城市更新，强化信贷支持。

第五十一条 【公益性投入奖补】

对城市更新项目中土地出让项目按照承担公益性投入情况，实施土地出让政府净收益部分奖补。

第五十二条 【房屋安全管理】

落实房屋使用安全主体责任和监管责任，加强房屋安全日常巡查和安全体检，及时发现和处置安全隐患。

探索以市场化手段创新房屋质量安全保障机制。

完善住宅专项维修资金政策，推动建立完善既有房屋安全管理公共资金筹集、管理、使用模式。

第五十三条 【政府部门法律责任】

相关部门及其工作人员在城市更新工作中不履行职责或者不正确履行职责的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。

第五十四条 【法律责任适用原则】

违反本条例规定的行为，法律、法规已有法律责任规定的，从其规定。

第六章 附 则

第五十五条 【施行日期】

本条例自xxxx年xx月xx日起施行。

为进一步推动我市城市更新工作，建立可持续的城市更新政策法规体系，规范城市更新工作流程及职责，依据《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》及相关文件精神，结合我市实际，编制了《天津市城市更新条例（征求意见稿）》。