杨国一委员：

您提出的关于设立房地产特别法人盘活存量促进房屋租赁市场发展的提案，经会同市发展改革委、市地方金融管理局研究答复如下：

近年来，我市认真贯彻落实党中央、国务院关于发展住房租赁市场的决策部署，落实“十项行动”，盘活存量资产，多措并举加快培育和发展住房租赁市场，逐步形成了租购并举的住房供应体系。

一、我市住房租赁市场基本情况

“十四五”以来我市已培育专业化住房租赁企业192家，运营房源约11.85万套（间），这些机构中既有龙湖、万科、自如、久伴等全国知名头部民营企业，也有有巢、建信、泰达人才安居公司等为代表的国有企业。2023年以来，我市利用原贷款支持计划等金融利好政策，又培育了天津城市运营发展有限公司和天津滨海新区租赁住房开发运营有限公司2家国资背景机构，目前这2家公司收购改建（造）的项目已陆续上市运营，并有望在“十五五”期间将运营房源发展到规模以上。这些专业化住房租赁企业以市场需求为导向，精准定位新市民、青年人等群体住房问题，积极向市场投放质高价优产品，深得租房群体认可，不仅有效增加了市场租赁房源供应，也是我市加快建立多主体供给，多渠道保障、租购并举住房制度的重要体现。

(一)多渠道增加租赁住房供应

1.利用各类用地建设租赁住房。2017年以来，我市积极通过企事业单位自有闲置土地新建、“商品房地块配建保障性租赁房”新建以及工业用地配建等多种方式筹集房源，引导产城人融合、人地房联动，实现职住平衡。目前，我市共有新建租赁住房约500万平方米、10万套。

2.支持非住宅改建为保障性租赁住房。对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住房屋（包括集体经营性建设用地上的非居住存量房屋），在符合规划等要求下，可申请改建为保障性租赁住房。目前，我市约有将近202万平方米、4.7万套非住宅改建的租赁住房。

3.支持盘活闲置存量住房转为保障性租赁住房。我市已建成的经济适用房、公租房及存量待售商品房，在符合相关条件前提下，可转化为保障性租赁住房。目前，我市约有118余万平方米、2.6万套存量住房转化的租赁住房。

（二）强化金融支持租赁住房发展

金融部门高度重视存量资产盘活工作，充分发挥金融在存量资产盘活、支持租赁住房发展工作中的综合支撑保障作用。一是印发专项措施。印发《天津市金融支持盘活存量资产若干措施》，从发挥直接融资作用、发挥间接融资作用、发挥租赁保理专业优势、加大不良资产盘活力度、优化金融支持盘活发展环境等5方面提出13项措施，助力盘活存量资产。二是推出特色产品。指导金融机构围绕存量土地和房产、大规模设备更新和消费品以旧换新需求等，提供住房租赁贷款、城中村专项贷款、城市更新贷款等金融产品，帮助包括住房租赁市场在内的行业领域发展获得信贷支持。如，建设银行天津市分行创新国有资产盘活模式，通过“收购资产——盘活资产——培育资产——发行REITs”路径，运用住房租赁基金、住房租赁信贷、公募REITs等工具形成“投贷管退”的住房租赁服务闭环。又如，国开行天津市分行积极开展我市原租赁住房贷款支持计划试点项目，充分发挥开发性金融支持作用，牵头筹组银团，引导商业银行投放大额、低息、长期的贷款。三是充分挖掘储备项目。持续聚焦重点领域、重点行业和优质资产，挖掘储备重点项目，充分利用不动产投资信托基金REITs等金融工具，为重点项目拓展新的融资渠道。目前，REITs申报发行支持租赁住房在内的12个重点领域，包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目、公共租赁住房项目，由专业机构自持、不分拆单独出售且长期用于出租的市场化租赁住房项目，以及专门为园区入驻企业提供配套服务的租赁住房项目。目前发展改革部门正在抓紧组织梳理符合条件的项目，推动尽快开展申报工作。

二、关于设立特别法人机构盘活天津住房租赁市场

根据《中华人民共和国民法典》规定，特别法人包括机关法人、农村集体经济组织法人、城镇农村的合作经济组织法人、基层群众性自治组织法人。而《住房和城乡建设部等部门关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》规定，“从事住房租赁活动的房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台，以及转租住房10套（间）以上的单位或个人，应当依法办理市场主体登记。”。《中华人民共和国市场主体登记管理条例》第二条规定，“本条例所称市场主体，是指在中华人民共和国境内以营利为目的从事经营活动的下列自然人、法人及非法人组织”。根据上述规定，从事住房租赁活动的房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台，以及转租住房10套（间）以上的单位或个人，应当依法办理市场主体登记,而市场主体均是以营利为目的从事经营活动。特别法人中，机关法人、基层群众性自治组织法人可以从事为履行职能所需要的民事活动。农村集体经济组织法人、城镇农村的合作经济组织法人主要服务于乡村市场，就目前的住房租赁市场来看，上述两类主体也不具备从事住房租赁经营服务活动的客观条件。

三、下一步工作

一是持续培育壮大我市住房租赁市场。支持包括特别法人在内的所有合规市场主体从事房屋租赁服务行业，增加市场化和保障性租赁住房供给，同时通过加强租押金监管，提升我市租赁住房服务质量。二是深入宣传REITs发行有关政策，引入专业券商机构进行整体包装，积极策划发行，支持我市项目申报发行。三是持续抓好《天津市金融支持盘活存量资产若干措施》落实，支持金融机构加大对房屋租赁市场的综合金融服务力度，服务我市“三新”“三量”工作大局。四是落实相关人才支持政策，做好人才公寓的认定审核和后期管理工作，更好满足人才和居民合理住房需求。

2025年4月16日   

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