于海林委员：

您提出的关于修改物业管理条例，出台市级物业服务条例的提案，经会同市市场监管委、市发展改革委研究答复如下：

一、关于出台市级物业服务条例的建议

《天津市物业管理条例》2002年10月24日天津市第十三届人民代表大会常务委员会第三十六次会议通过；2008年9月10日天津市第十五届人民代表大会常务委员会第四次会议修订;根据2018年5月28日天津市第十七届人民代表大会常务委员会第三次会议《关于修改〈天津市物业管理条例〉的决定》第一次修正;根据2018年12月14日天津市第十七届人民代表大会常务委员会第七次会议《关于修改〈天津市植物保护条例〉等三十二部地方性法规的决定》第二次修正。2018年修订《天津市物业管理条例》，主要增加了加强社区党组织对业主委员会和物业服务企业领导、健全完善党领导下的共商共建、共治共享的基层治理工作机制等内容。2021年11月29日天津市第十七届人民代表大会常务委员会第三十次会议《天津市人民代表大会常务委员会关于修改<天津市促进科技成果转化条例>等五部地方性法规的决定》第四次修正，修正内容主要是与《中华人民共和国民法典》和国务院《物业管理条例》进行对标对表。

针对您提出的“建立质价相符、优质优价的物业服务和收费价格体系”的建议，市发改委表示，住宅小区物业管理服务费包括物业管理基本服务费和机电设施设备日常运行养护费。其中，前期物业管理基本服务费实行政府指导价；机电设施设备日常运行养护费，由开发建设单位或者业主大会与根据机电设施设备技术参数或者实际运行成本据实收取。依照有关规定，已成立业主大会或业主入住两年以上且未成立业主委员会的普通住宅小区，可由业主大会（或业主）和物业企业协商确定物业服务收费标准，协商确定物业服务收费标准后，不再执行政府指导价。

下一步，市发改委将在《条例》进行修订时积极配合，会同行业主管部门和行业协会研究完善物业服务收费体系。同时，一方面配合行业主管部门加强行业自律，督促指导物业企业严格履行物业服务合同约定，为业主提供质价相符的服务，提升物业管理整体服务水平；另一方面配合市场监管部门加强对价格违法行为的监管，督促物业企业严格执行明码标价的规定，规范自身价格行为。

针对您提出的“加强对物业服务企业的监管和考核，提高服务质量和管理水平”的建议，市住建委持续强化信用管理。2021年根据国家和本市有关规定，市住建委制定出台了《天津市物业服务企业信用管理办法（试行）》（以下简称《信用办法》），2023年12月进行了修订，将（项目）成立党组织以及接受物业行业党委下达的打造红色物业任务纳入信用考评内容。《信用办法》依据物业服务合同约定对物业小区进行综合管理、共用部位及共用设备设施维修养护、清洁卫生与绿化养护、公共秩序维护、及时处理解决业主、物业使用人有效投诉等内容纳入信用评价指标，由业主委员会（居委会）、街道、区住建委作为三方评价主体，分别进行评价，真正将企业服务好坏的评判权交到业主手里，评价结果通过信用中国（天津）进行公布。同时，注重运用好评价结果，向街道（乡镇）社区推荐A级企业优先作为既有小区物业服务候选人，对D、E级企业（项目）负责人进行约谈，加大对其所管物业项目的巡查检查力度，营造优胜劣汰的市场环境，促进物业管理行业健康有序发展。

下一步，市住建委将指导各区住建委开展好2024年度信用考评工作，严格按照时间节点辅导业主委员会、街道（乡镇）社区对2024年度服务情况开展信用评价。

二、关于推动物业服务意识改变的建议

针对所提“推动物业服务意识改变”相关建议，市住建委已搭建了统一的物业信息公示平台供业主和街镇社区免费使用。指导各区住建委督促物业服务企业在平台公示小区物业服务合同内容、服务标准、管理规约、公共收益、政策法规、业主满意度调查等内容。同时，各区住建委督促物业服务企业在小区内显著位置张贴营业执照、服务内容、收费标准、服务人员职责分工、物业服务联系方式等；建立“两箱三栏”，定期收集意见建议，公开公示管理规约、机动车场地占用费、利用共用部位共用设施经营收支以及小区公共事务等信息，加大公示公开力度，让群众“明明白白消费”。

三、关于完善争议解决机制的建议

关于争议解决机制，我市已有明确规定。根据《天津市社区物业管理办法》（津党办发〔2019〕9号）有关规定，我市实行街镇、社区两级物业管理工作联席会议制度。街镇物业管理工作联席会议负责协调解决本辖区社区物业管理工作中出现的重大问题，社区物业管理工作联席会议由居民委员会召集。居民委员会主任、社区民警、业主委员会负责人或者居民代表、小区管理负责人等人员参加。主要协调下列事项：（一）履行物业服务合同或协议中出现的问题；（二）业主委员会履职、换届和委员补选工作；（三）物业服务费收缴、使用等问题；（四）在房屋维修专项资金和应急解危专项资金使用中遇到的问题；（五）选聘、解聘或旧楼区管理服务单位有关事宜；（六）社区物业管理中出现的其他问题。各区建立由专（兼）职人民调解员、专业人员组成的物业管理专业调解委员会，负责指导重大、疑难社区物业纠纷的调解工作。街道办事处（乡镇政府）相应成立物业管理专业调解委员会，负责复杂的社区物业纠纷调解工作。居民委员会的人民调解委员会，负责一般性物业纠纷的预防和调解工作。

下一步，市住建委将督促各区住建委加强对退出小区管理的指导，同时加大培训力度，制定培训计划，对街道（乡镇）分管负责人、社区党组织书记、居民委员会主任开展培训，特别是对社区党组织书记、居民委员会主任加强指导，将上门辅导与定期培训有机结合起来，让一线工作人员熟练掌握政策法规内容，不断提升有效化解矛盾纠纷的实操能力。

四、关于加强行业自律和监管的建议

针对您提出的“鼓励物业管理协会等行业组织发挥作用，制定行业标准，约束会员企业的行为”的建议，今年1月，市住建委联合市信访办、市政务服务办和市司法局联合制定了《关于进一步加强我市物业管理工作的若干措施的通知》，在规范物业管理行为部分中，明确提出“发挥行业协会自律作用”，要求市物业管理协会在市物业行业党委领导下，研究制定物业行业诚信自律准则，与会员单位签订诚信自律承诺书。同时设立“行业曝光台”，采用黄色预警、红色通报等方式，将业主投诉率高、信用评价等级为E级的物业服务企业在平台曝光，推动建立诚实守信、依法经营、规范服务、社会认可的良好行业秩序。

关于“加强对物业管理企业的资质审批和管理”相关建议，2017年根据《国务院关于第三批取消中央指定地方施行行政许可事项的决定》（国发〔2017〕7号）、《国务院关于取消一批行政许可事项的决定》（国发〔2017〕46号）及《住房城乡建设部关于废止<物业服务企业资质管理办法>的决定》（住建部第39号令），在全国范围内取消了物业服务企业资质等级核准事项，物业服务企业从事物业服务无需取得资质。针对取消企业资质的新形势，市住建委除了上面所述加强信用管理等举措，还通过加大对物业项目的巡查检查力度、开展物业服务专项整治等手段强化事中事后监管。指导各区住建委年度内对辖区物业管理项目实施全覆盖巡查检查，建立检查台账，做好巡查记录，督促物业企业及时做好整改。同时围绕公开公示制度落实不到位、未经业主大会同意擅自作出决定、电动自行车管理不到位、未经业主许可安装使用梯控门禁、日常基本服务不到位等业主反映较集中的问题，开展物业服务专项整顿，不断提升业主满意度。

五、关于规范行业名称与监管机构设置的建议

关于“市场监督管理局在核发物业管理公司执照及进行年审时，将名称统一改成物业服务公司”的建议，市市场建管委表示，我市企业名称登记实行自主申报，除禁止申报的名称外，申请人决定申报登记的名称，由其自行承担相应的法律风险。企业名称依次由行政区划、字号、行业（经营特点）和组织形式依次构成。国标《国民经济行业分类》（GB/T 4754-2017）中，物业管理行业类别为“L7020物业管理”。目前，我市为更好服务企业经营，在名称申报环节中行业（经营特点）字段，提供“物业管理”“物业服务”等字样，由申请人自行选择，企业登记机关依申请，对于材料齐全、符合法定形式的，予以办理登记。

实际工作中，根据2007年8月修订的《物业管理条例》（国务院令第504号），已在法规上明确要求原“物业管理企业”统一更名为“物业服务企业”。这一修订体现了物业管理行业从“管理”向“服务”理念的转变，强调企业应以服务业主为核心，而非传统的行政管理模式。

2025年4月7日   

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