牛桂敏委员：

您提出的关于提升房地产市场活跃度的提案，经会同市规划资源局、市城市管理委研究答复如下：

去年以来，我市坚决贯彻党中央关于房地产工作的相关精神，全面落实“四个取消”“四个降低”“两个增加”等政策要求。多措并举支持满足刚性和改善性住房需求，去年先后4次优化调整房地产政策，全面取消住房限制性措施，落实国家降首付、降利率、税收优惠等支持政策。同时坚持盘活存量，支持自持房、闲置限价房、定向安置房转为商品住房，扩大市场有效供给。我市的政策“组合拳”发挥了提升房地产市场活跃度的积极作用，我们还将积极探索活跃房地产市场的政策措施。

一、关于积极探索改进居住性房屋的面积确定标准

房屋面积是房屋的重要参数，是购房人做出购房决策的重要因素之一，为保护购房人合法权益，应当充分保障购房人的知情权，尤其是预售的新建商品住房。常用房屋面积有建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。公摊部位不仅关乎建筑安全与法律合规性，还直接影响居住者的生活品质。

据了解，国际房屋交易使用的面积标准因国家和地区而异，尚没有全球统一的规范。

目前，我国新建商品房交易使用的面积为建筑面积、套内建筑面积。按照《商品房销售管理办法》（建设部令〔2001〕第 88 号）第十八条“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。”

我市现行的《天津市商品房买卖合同》示范文本中商品房价款按建筑面积计算，同时载明房屋的建筑面积、套内建筑面积和公共部位分摊建筑面积。二手房和租赁住房等现有房屋交易中，交易金额由买卖双方协商确定，相关合同示范文本中记载的均为房屋建筑面积。按照《天津市物业管理条例》（2021年修正）第六十三条“物业管理服务费应当按照业主拥有物业的建筑面积计算，按月交纳，业主或者物业使用人与物业服务企业另有约定的，从其约定。”

关于委员提出的积极探索改进居住性房屋的面积确定标准，统一核算标准，按照现行的部门规章和住房城乡建设部关于商品住房销售面积管理要求，目前已统一规范为使用建筑面积和套内建筑面积交易。住建部门将不断推动商品住房面积管理工作标准化、规范化，适时修订完善商品房买卖合同示范文本，进一步完善涉及房屋面积相关条款，促进明明白白消费，保护购房者合法权益。

二、关于积极探索完善房屋过户中的“违建”界定标准

关于违法建设界定有关问题，经梳理，有关情况如下:

按照《中华人民共和国城乡规划法》（2019修正）第四十条第一款：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”以及《天津市城乡规划条例》（2019修正）第五十二条：“新建、扩建、改建、翻建建筑物、构筑物、道路、管线和城市雕塑等工程，改变建筑物外檐形式，建设单位或者个人应当向城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。”的规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，应界定为违法建设。

依据《天津市人民政府关于明确城市管理执法职责的通知》，在阳台、露台上搭建建筑物、构筑物和安装其他设备的，由建设单位或者个人向城市规划行政主管部门申请建设规划许可证。符合城市规划的，城市规划行政主管部门书面提出建设规划设计要求。建设单位或者个人持建设规划设计要求，到房屋安全鉴定机构进行鉴定，鉴定通过后连同相关设计方案报送城市规划行政主管部门。城市规划行政主管部门在规定时限内作出行政许可或者不予许可决定。对于经城市规划行政主管部门许可但未按行政许可内容实施建设的，由城市规划行政主管部门负责查处；未经城市规划行政主管部门许可的，由城市管理综合执法机关负责查处。

按照《天津市房地产交易管理条例》第十二条“正在依法查处的附有违法建筑的房地产，不得转让。城市管理综合执法部门应当自立案查处之日起三个工作日内，书面告知房地产交易行政主管部门限制该房地产转让。违法情形消除后，城市管理综合执法部门应当在三个工作日内，书面告知房地产交易行政主管部门解除对该房地产的转让限制。”

市城市管理委严格依据《中华人民共和国行政处罚法》《天津市城市管理相对集中行政处罚权规定》《天津市人民政府关于明确城市管理执法职责的通知》等相关法律、法规、规章的规定，积极与规划、住建等部门开展联合行动，共同指导属地街镇加强巡查治理，住建部门依法合规限制附有违法建筑的房地产转让，形成监管合力。

对于委员提出的“对‘封闭阳台’这种普遍现象，可通过广泛调查和听证会的形式和程序，吸收广大公众意见，确定是否不予认定为‘违建’事实。”规划部门在后续的相关法律法规修订、政策文件制定时予以考虑。规划、城市管理、住建等部门将继续积极协同配合，推动违法建设治理工作标准化、精细化，促进我市房地产市场平稳健康发展。

2025年4月14日   

工作人员： 陈婧 联系电话： 63081231