王永芳代表：

您提出的关于居住区物业社区管理+业主自治的建议，经研究答复如下：

一、关于物业服务与业主期望差异的问题

物业管理服务属于市场行为，业主和物业企业是基于“物业服务合同”的关系而产生的服务与被服务的消费关系。物业服务是面对小区全体业主提供的服务，服务对象众多。而且普遍存在年龄差异、文化程度差异、个人喜好以及经济承受能力等多方面差异，导致服务需求存在差异性，加之物业企业服务水平参差不齐，适应多样化、个性化需求有一定难度，“物业服务与业主期望差异”较突出。在实际工作中，我委指导各区住建委督促物业服务企业按照与业主大会签订的物业服务合同提供服务，如果出现人工成本、水电成本上涨等情形，也应与业主大会协商调整收费标准，不能因经营压力而降低服务质量。同时，引导业主和业主委员会对物业服务企业履行物业服务合同情况进行监督。

二、关于业主和物业公司沟通不畅的问题

按照《天津市物业管理条例》有关规定，业主委员会作为业主大会的日常工作机构，负有及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同的职责。《天津市社区物业管理办法》也有明确，社区党组织要充分发挥在城乡基层治理中的领导作用，领导居民委员会、业主委员会和物业服务企业开展物业管理活动。社区党组织要对业主委员会开展工作进行监督。住宅小区未成立业主委员会的，按照国家《业主大会和业主委员会指导规则》规定，由社区所在地的居民委员会履行业主委员会的相关职责。街道（乡镇）相应成立物业管理专业调解委员会负责复杂的社区物业纠纷调解工作；居民委员会的人民调解委员会，负责一般性物业纠纷的预防和调解工作。下一步，我委将指导物业协会建立物业矛盾纠纷专业调解组织，及时调解重大复杂、群体性物业纠纷。同时，加大培训力度，指导各区住建委加强对居民委员会主任及一线工作人员、业主委员会成员《天津市物业管理条例》、《天津市社区物业管理办法》等政策法规培训，做好业主与物业服务企业沟通联系的纽带。

三、关于财务透明度的问题

按照《天津市物业管理条例》有关规定，物业管理服务费可以采取包干制或者酬金制等形式。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业管理服务费，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业管理服务计费方式。目前，我市大多数物业小区实行的是包干制收费。酬金制是指在预收的物业管理服务费中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余部分全部用于物业服务合同约定的物业服务支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业管理服务计费方式。实行酬金制的物业服务企业，应当至少每季度向业主大会或者全体业主公布一次物业管理服务费的收支情况。在实际工作中，我委指导各区住建委督促物业服务企业定期对服务内容、服务标准、收费标准、履约情况，以及专项维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等向业主公开，同时搭建物业服务平台免费供业主、物业服务企业使用，物业服务企业可以在平台上将上述内容进行公示。对于实行酬金制的，督促物业服务企业定期向业主大会或业主公布物业管理服务费的收支情况。

四、关于开发商遗留的房屋质量问题

《天津市物业管理条例》规定，在国家规定的保修期限内，物业由开发建设单位负责维修。保修期限届满后，业主对专有部分负责维修、养护；业主专有部分以外的共用部位、共用设施设备，由物业服务企业按照物业服务合同约定负责维修、养护。对于开发商遗留的房屋质量问题，各区住建委指导物业服务企业发挥开发商与业主之间桥梁作用，责成专人受理业主反映的问题，并第一时间向开发商反映，在得到开发商反馈后，及时告知业主，避免因开发商遗留的房屋质量问题引发业主与物业服务企业之间的矛盾。

五、关于收费标准不一致以及专项维修资金使用和管理的问题

《天津市社区物业管理办法》第八条规定，社区党组织讨论决定社区物业管理重大事项。主要涉及使用专项维修资金和应急解危专项资金、调整物业管理服务费标准、机动车停车位分配等重大事项的，要事先征得社区党组织同意，并按照社区党组织的批复意见制定实施方案、完善具体措施、做好相关工作。在实际工作中，各区住建委督促物业服务企业对物业费、停车费等收费标准，要在小区显著位置进行公示，如要调整须经业主委员会征得业主大会同意。对于小区申请使用专项维修资金和应急解危专项资金的，要按照相关使用办法履行相关程序，并在社区党组织指导下开展相关工作。

六、关于业主私搭乱建和公共道德的问题

按照我市有关规定，关于业主私搭乱建问题，应由城市管理部门责令停止建设，限期拆除；拒不拆除的，由城市管理部门依法强制拆除。在实际工作中，各区住建委督促物业服务企业强化物业小区巡查检查，发挥好物业企业“前哨”作用，发现小区内出现私搭乱建行为立即劝阻和制止，对于劝阻制止无效的，向属地街镇和城市管理部门报告，并配合开展相关工作。

七、关于居住区物业管理取消物业公司的第三方管理模式，由社区管理+业主自治的公益性管理模式的建议

目前，我市住宅小区管理模式主要为专业化物业管理、旧楼区长效管理以及街镇兜底和居民自治管理四种模式。具体管理模式由属地政府根据小区实际情况和居民需求因地制宜确定。统一采取“社区管理+业主自治”公益性管理模式，“公益性”资金来源缺乏统一保障。

2025年4月1日   

工作人员： 刘恺  联系电话： 63081236