市住房城乡建设委关于拟修订津国土房维〔2014〕28号文件公开征求意见

 

《天津市商品住宅专项维修资金使用办法》（津国土房维〔2014〕28号）实施以来，为推动全市房屋专项维修资金的使用、完善房屋共用部位和共用设施设备正常使用功能发挥了积极作用。但随着物业小区在申请维修资金使用过程中新情况、新问题的出现，文件部分内容已不适应新形势发展要求，需作进一步的修改、完善。现将拟修改的主要内容公示如下：

一、进一步提高维修资金划拨效率。明确50万元以下的维修工程，不再采取首款和尾款拨付资金方式，在竣工验收合格后一次性拨款，确保了维修工程及时开工，提高维修效率。

二、资金拨付全部实现网上审核。专项维修资金使用审核拨付全面实现网上审核，企业无需再提交纸质材料，真正做到“让数据多跑路、企业少跑腿”，最大限度为企业提供便捷服务。

三、落实党组织报告制度。依据相关规定，增加了社区党组织需对维修资金方案进行研究批复环节。

四、完善了使用程序中相关环节。进一步明确了申请主体、增加手机APP业主确认功能、增加门户网站公示环节等内容，进一步提高申请实效和业主知情权。

五、进一步加强了维修工程监管。明确了市区两级的工程审价单位和监管单位选取方式。

以上事项公示5个工作日（2019年3月1日至3月7日）。公开征求意见期间，任何个人和单位均可通过电子来信的方式（邮箱tjweixiuzijin@126.com），向我委直属单位房屋维修资金管理中心反映公开征求意见稿存在的问题。

 

相关链接：《天津市商品住宅专项维修资金使用办法》（公开征求意见稿）

 

 

 

天津市住房和城乡建设委员会

2019年2月28日

 

天津市商品住宅专项维修资金使用办法

（征求意见稿）

 

第一条（修订依据）  为了加强商品住宅专项维修资金的使用管理，维护业主的合法权益，保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用，依据《物权法》、《物业管理条例》、《天津市物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《天津市社区物业管理办法》等法律、法规和本市有关规定，制定本办法。

第二条（适用范围）　凡本市行政区域内按照有关规定统一归集并存入市商品住宅维修资金专户的专项维修资金使用适用本办法。

第三条（相关职责）　市房屋维修资金管理中心负责全市专项维修资金使用管理工作。

区住房和建设委员会负责本辖区内专项维修资金使用的指导、监督管理。

第四条（使用原则）　专项维修资金的使用应当坚持业主决策、专款专用、分摊到套、公开透明的原则。

第五条（用途）　专项维修资金应当用于商品住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第六条（使用范围）  本办法所称共用部位包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备包括电梯、消防设施、绿地、道路、下水管道、安全防护设施等。

第七条（不得使用情况）　依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用，不得从专项维修资金中列支。

供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营服务单位，为业主提供服务所发生的相关管线和设施设备的维修、养护费用不得从专项维修资金中列支。

根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的共用部位、共用设施设备所需的维修、养护费用不得从专项维修资金中列支。

共用部位、共用设施设备因专业经营服务单位施工损坏或者人为损坏的，应当及时恢复原状，其维修费用应当由责任人承担。

第八条（分摊原则）  共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用按照下列原则分摊：

（一）每个楼门共用部位、共用设备维修的，由该楼门内的业主按照拥有商品住宅建筑面积的比例分摊。

（二）整幢商品住宅共用部位、共用设备维修的，由该幢业主按照拥有商品住宅建筑面积的比例分摊。

（三）物业管理区域内共用设施设备维修的，由全体业主按照拥有商品住宅建筑面积的比例共同分摊。

按照属地化管理原则，区住房和建设委员会应当对共用部位、共用设施设备的受益分摊范围进行指导。

第九条（落实报告制度） 业主委员会和其委托的物业服务企业申请使用专项维修资金，对共用部位、共用设施设备进行维修的，应当报社区党组织批复后，履行专项维修资金使用程序。

第十条（使用程序）  专项维修资金的使用，应当由业主委员会和其委托的物业服务企业作为申请人共同申请（以下简称“申请人”），按照以下程序办理：

（一）制定方案

物业服务企业应当依据业主、业主委员会的意见及对现场查勘的结果，提出维修计划建议，制定维修和更新、改造方案。

（二）业主确认

维修和更新、改造方案应当经专项维修资金分摊范围内专有部分占相关建筑物面积三分之二以上且占相关人数三分之二以上的业主书面同意，并进行公示（附件1）。

（三）查验确认

公示期满后，物业服务企业到项目所在地的区住房和建设委员会提交专项维修资金使用申请材料（附件2）。要件齐全的，区住房和建设委员会应当在2个工作日内，派不少于2名工作人员到项目现场查验、确认。

（四）开工划款

经区住房和建设委员会确认后，维修工程预算金额在50万元以下的，物业服务企业应当及时组织启动维修工程；维修工程预算金额在50万元以上的，市房屋维修资金管理中心在1个工作日内划拨维修和更新、改造工程预算资金的50%。物业服务企业组织启动维修工程。

（五）验收结算

工程竣工后，物业服务企业应当组织业主、业主委员会、施工单位及工程监理单位对工程进行验收，并共同签署验收意见。

决算费用不得超过工程预算金额。工程验收合格并按规定完成决算审价后，物业服务企业应当将工程结算情况进行公示（附件3）。

公示期满后，物业服务企业到项目所在地区住房和建设委员会提交专项维修资金工程结算划款申请材料（附件4）。要件齐全的，区住房和建设委员会应当在3个工作日内，派不少于2名工作人员到现场查验、确认。

经区住房和建设委员会确认后，市房屋维修资金管理中心2个工作日内完成工程款划拨，并按照分摊清册从相关业主个人账户中核减。

第十一条（影像资料留存上传） 申请人应当留存共用部位、共用设施设备维修前、后影像资料，并上传到“天津市房屋维修资金使用管理系统”。

第十二条（业主确认方式） 业主确认方式可以采取书面表决或者利用天津维修资金管理应用程序表决。

第十三条（公示方式） 申请人应当将业主确认结果和工程结算等情况在小区明显位置进行公示，公示期7天。市房屋维修资金管理中心同步在“天津市房屋专项维修资金管理信息网”发布公示信息。

第十四条（工程监理）　申请人应当按照国家及我市有关规定委托具有相应资质的监理单位对维修和更新、改造工程实施质量监理，费用计入维修和更新、改造成本。

第十五条（工程审价）　维修和更新、改造工程预算费用在50 万元以下的，申请人应当委托具有相应资质的审价单位对维修工程决算进行审价，费用计入维修和更新、改造成本。

维修和更新、改造工程预算费用在50 万元以上的，申请人应当委托具有相应资质的审价单位对维修工程预、决算进行审价，费用计入维修和更新、改造成本。

第十六条（工程招标）　维修和更新、改造工程预算审价金额在50万元以下的，由申请人协商确定或采取招标方式选择具有相应资质的施工单位，并签订施工合同。

维修和更新、改造工程预算审价金额在50万元以上的，申请人应当采取公开招标或者邀请招标方式选择专业施工单位，并与中标的施工单位签订工程施工合同，费用计入维修和更新、改造成本。

施工单位应当严格按照合同履行相关义务。

第十七条（监管单位选取方式） 申请人应当从市房屋维修资金管理中心或者区住房和建设委员会通过政府采购形式选聘的第三方监管单位中随机选取审价、招标单位进行工程预、决算审价和工程招投标，并出具审价报告和中标通知书。

申请人应当从市房屋维修资金管理中心或者区住房和建设委员会通过政府采购形式选聘的第三方监管单位中随机选取，或者自行委托监理单位进行工程质量监理，并出具监理评估报告。

审价、监理、招标单位应当严格按照合同履行相关义务。

第十八条（申请材料真实性）  业主委员会和物业服务企业应当对申请使用材料的真实性、合法性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。

第十九条（相关主体职责）  业主委员会应当组织业主对商品住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造方案进行书面确认，并监督实施。

业主应当承担商品住宅共用部位、共用设施设备维修、养护责任。

物业服务企业应当按照物业服务合同约定，履行商品住宅共用部位、共用设施设备的日常维修、养护管理义务。

第二十条（主体缺失情况处理）  无物业服务企业的，在区住房和建设委员会、居民委员会（村民委员会）指导下，由业主委员会委托相关单位负责专项维修资金的申请使用工作。

无业主委员会的，由居民委员会（村民委员会）代行业主委员会职责。

无物业服务企业且无业主委员会的，由项目所在地居民委员会（村民委员会）委托相关单位负责专项维修资金的申请和使用。

第二十一条（保修期起算时间） 商品住宅项目保修期的起算时间以项目取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》发证时间为准；非住宅项目保修期的起算时间以项目取得《天津市建设工程竣工验收备案书》颁发时间为准。

第二十二条（相关修复费用）  因维修和更新、改造工程需要造成业主自用部位装修损坏的，应当给予修复，费用计入维修和更新、改造成本。

第二十三条（资金不敷使用情况） 业主专项维修资金账户余额不足的，业主委员会应当根据业主大会的决定组织业主续交。

未售出商品住宅的维修费用，应当由开发建设单位按其建筑面积比例分摊。

第二十四条（非住宅专项维修资金使用） 非住宅专项维修资金的使用参照本办法执行。

第二十五条（示范小城镇维修资金使用） 示范小城镇安置房专项维修资金以物业项目为单位统筹使用，使用范围参照本办法执行，使用程序、账户管理参照《天津市已交存维修资金房屋应急解危专项资金管理办法》（津政办发〔2016〕18号）执行。

第二十六条（颁布时间）  本办法自2019年==月==日起施行，有效期五年。《天津市商品住宅专项维修资金使用办法》（津国土房物〔2014〕28号）和《关于加强房屋专项维修资金和应急解危专项资金使用监管有关问题的通知》（津国土房维〔2011〕477号）同时废止。

 

附件：

1.专项维修资金使用申请公示材料

2.专项维修资金使用申请材料

3.专项维修资金使用结算公示材料

4.专项维修资金使用工程结算划款申请材料

5.专项维修资金使用存档材料

 

 

 

 

 

 

附件1

 

专项维修资金使用申请公示材料

 

1．《维修和更新、改造方案》；

2．《维修和更新、改造方案书面确认情况说明》；

3．《维修工程预算结果公告》；

采取招标的，还应当公示《中标通知书》。

 

附件2

 

专项维修资金使用申请材料

 

1.社区党组织批复意见；

2．《维修和更新、改造方案》；

3．《维修和更新、改造方案书面确认情况说明》；

4．《维修和更新、改造方案公示说明》；

预算审价的，还应当提供《维修工程预算审价报告》；采取招标的，还应当提供《中标通知书》、《工程招投标证明》。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附件3

 

专项维修资金使用结算公示材料

 

1.工程决算书；

2.《维修和更新、改造工程公示决算费用分摊清册》；

3.《维修工程结算结果公告》。

附件4

 

专项维修资金使用工程结算划款申请材料

 

1．《维修和更新、改造工程验收报告》；

2．工程决算书；

3．《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》；

4．《维修和更新、改造方案工程结算情况公示说明》；

5.《维修工程决算审价报告》。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附件5

 

房屋专项维修资金使用存档材料

 

一、区住房和建设委员会使用存档内容

1．《房屋专项维修资金使用申请确认表》；

2．社区党组织批复意见；

3．《维修和更新、改造方案》；

4．《维修和更新、改造方案书面确认情况说明》；

5．《维修和更新、改造方案公示说明》；

6.《房屋专项维修资金使用完工确认表》；

7．《维修和更新、改造工程验收报告》；

8．工程决算书；

9.《维修工程决算审价报告》；

10．《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》；

11．《维修和更新、改造方案工程结算情况公示说明》；

预算审价的，还应当留存《维修工程预算审价报告》；

采取招标的，还应当留存《中标通知书》、《工程招投标证明》。

二、物业服务企业使用存档内容

1.社区党组织批复意见；

2.《维修和更新、改造方案》；

3.《维修和更新、改造方案书面确认情况说明》；

4.《维修和更新、改造方案公示说明》；

5.工程施工合同（附施工单位营业执照、资质证书复印件）；

6.工程监理合同（附监理单位营业执照、资质证书复印件）；

7.《维修和更新、改造工程验收报告》；

8.工程决算书；

9.《维修工程决算审价报告》；

10.《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》；

11.《维修和更新、改造方案工程结算情况公示说明》；

12.维修费用发票；

13. 公示情况影像材料及维修前、后情况影像材料；

预算审价的，还应当留存工程审价合同、《维修工程预算审价报告》；

采取招标的，还应当留存招标代理合同、《中标通知书》和《工程招投标证明》。