《天津市商品房屋专项维修资金使用办法》政策解读

新修订的《天津市商品房屋专项维修资金使用办法》颁布后，市住房城乡建设委住房保障服务中心将协助媒体起草相关政策问答，通过报刊、网络媒体、微信平台等电子媒介加大对新修订文件的宣传力度。政策解读材料如下：

1.房屋专项维修资金的使用范围及用途是什么？

答:专项维修资金应当用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

房屋共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、消防设施、绿地、道路、排水设施、安全防护设施、无障碍设施等。

依法应当由建设单位或者施工单位承担的房屋共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用，不得从专项维修资金中列支。

供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营服务单位，为业主提供服务所发生的相关管线和设施设备的维修、养护费用不得从专项维修资金中列支。

根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的共用部位、共用设施设备所需的维修、养护费用不得从专项维修资金中列支。

共用部位、共用设施设备因专业经营服务单位施工损坏或者人为损坏的，应当及时恢复原状，其维修费用应当由责任人承担。

2.申请使用房屋专项维修资金维修小区共用部位或共用设施设备的，业主表决通过的比例是多少？

答:使用房屋维修资金的，应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；同时经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主确认同意。

3.房屋专项维修资金的维修和更新、改造费用如何分摊？未出售房屋的维修费用由谁分摊？

答：共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用分摊没有约定或约定不明确的，按照下列原则分摊：

（一）每个楼门共用部位、共用设备维修的，由该楼门内的业主按照拥有房屋建筑面积的比例分摊。

（二）整幢房屋共用部位、共用设备维修的，由该幢业主按照拥有房屋建筑面积的比例分摊。

（三）物业管理区域内共用设施设备维修的，由全体业主按照拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。

共用部位、共用设施设备的费用分摊有约定的，从其约定。

业主专项维修资金账户余额不足的，业主委员会应当根据业主大会的决定组织业主续交。

未售出房屋的维修费用，应当由开发建设单位按其建筑面积比例分摊。

4.房屋专项维修资金在使用过程中有哪些监管措施？

答：房屋专项维修资金使用实行工程监理、审价和招标监督机制。

（一）工程监理

申请人应当按照国家及本市有关规定，委托具有相应资质的工程监理单位对维修和更新、改造工程实施监理，费用计入维修和更新、改造成本。

涉及消防、电梯设施维修和更新、改造，需要进行检测的，相关费用可以计入维修和更新、改造成本。

（二）工程审价

维修和更新、改造工程预算费用在50万元以上（含）的，工程预算费用不满50 万元，且采取两次划拨方式的，申请人应当委托具有相应资质的审价单位对维修工程预、决算进行审价。

维修和更新、改造工程预算费用不满50 万元，且采取一次性划拨方式的，申请人应当委托具有相应资质的审价单位对维修工程决算进行审价。

审价费用计入维修和更新、改造成本。

（三）工程招标

维修和更新、改造工程预算审价金额不满50万元的，申请人可以协商确定或采取招标方式选择具有相应资质的施工单位。

维修和更新、改造工程预算审价金额在 50万元及以上（含）的，申请人应当采取公开招标或者邀请招标方式选择具有相应资质的施工单位。

采取招标方式的，招标费用计入维修和更新、改造成本。

5. 当小区发生电梯故障、消防设施严重损坏危及业主住用安全的紧急情况时怎么办？

答：当发生电梯故障、消防设施严重损坏危及业主住用安全的紧急情况下，申请人应当及时向社区党组织和属地街道办事处（乡镇人民政府）报告，属地街道办事处（乡镇人民政府）应当联动市场监管、消防相关行政主管部门、社区党组织共同查勘、调处，召开街镇物业管理工作联席会议，研究确定维修方案并立即组织维修，无需征得业主表决同意，履行专项维修资金申请使用程序后，直接从受益业主房屋专项维修资金个人账户中核减。

6.小区业主对维修资金使用意见表决结果及维修工程有异议的，如何解决？

答：在维修资金使用表决结果公示期内，相关业主对表决结果有异议的，应以书面形式向项目所在地社区党组织提出，并由社区党组织及时协调处理。公示期满表决结果生效后，不得组织业主再次就同一事项进行表决。

相关业主对维修工程有异议的，应当在公示期内以书面形式向项目所在地社区党组织反映，由社区党组织协调处理，或者通过司法途径解决。